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解密碧桂园:顺势而为、逆市增长,房地产的风要向哪里吹?

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解密碧桂园:顺势而为、逆市增长,房地产的风要向哪里吹?

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拿地有冷有熱、融資有高有低、發展有好有壞,2019年過去的半年裡,房地產市場是潮起潮落。

在這起落之間,巨艦可以走得穩,而作為這股浪潮中走在第一梯隊的巨艦,「碧恆萬」自然備受矚目,尤其是在2018年下半年開始「提質控速」的碧桂園,接受的目光洗禮可能要更多些。畢竟,頭部房企是「行業風向標」嘛。

那麼,風向哪兒吹呢?

01

「大哥,穩!」

8月22日午間,碧桂園(2007.HK)發布了2019年上半年的中期業績,半年的成績單下來,可以說碧桂園經受住了市場「風大浪急」的考驗。

中報數據顯示,2019年上半年,碧桂園的歸屬公司股東權益的合同銷售額2819.5億元,權益合同銷售面積3129萬平方米;上半年營收2020.1億元,同比增長53.2%;毛利548.6億元,同比增長56.9%;淨利潤230.6億元,同比增長41.3%。

解密碧桂园:顺势而为、逆市增长,房地产的风要向哪里吹?
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數據來看,業績依然維持着一個增長的態勢,在提出「提質控速」口號後,碧桂園不是猛踩剎車,而是更高效地「油離配合」,妥妥的地產界「老司機」。

「提質控速」後,碧桂園想繼續維持低調,但是來自克而瑞數據顯示,2019年上半年碧桂園權益和全口徑銷售金額均位居行業第一。

手裡有錢,心裡不慌。

畢竟錢是命根子,要拿地、要開工、要還債,樣樣都少不了,不過對於財務穩健的碧桂園來講,這都是「小場面」。

一方面,碧桂園的淨借貸比率較2018年中期下降0.5個百分點至58.5%,當然碧桂園在負債管控方面一直做得就不錯,畢竟自2007年上市以來,碧桂園的淨借貸比率一直沒有超過70%。

而在另一方面,碧桂園可動用現金余額2228.4億元,另外還有3133億元的銀行授信額度未使用。環境大家都知道,這對於「資金不怎麼充沛」的房地產行業來講,也是難能可貴的,而對於碧桂園來講,短期債務不用愁的。

所以,機構對於碧桂園是非常看好的,不僅給予了「買入」評級,還紛紛調高了自己的目標價,而恆生國企指數也在6月份將碧桂園等股票納入指數成分股,而在此之前,碧桂園已經是港股藍籌。

當然,這帶來的不僅是在中國房地產行業地位的提升,在世界范圍內,碧桂園也 「擁有姓名」。

恰好在一個月前,碧桂園再次上榜《財富》世界500強,不僅是榜單中為數不多的房地產企業,更是成為了上升速度最快的500強企業。2017年首次以467位的成績殺入500強後,碧桂園就一直保持「連跳」,兩年超過了290家公司,2019年已經上升至第177位。

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02

解密碧桂園

其實,想要揭開碧桂園逆市增長的秘籍也不難,其實也就倆字——順勢。

房地產這個行業,馬太效應體現的最明顯,「強者恆強」的格局已經形成了,房企的規模越大,其業績增速也就越好,而且還有進一步集中的趨勢,比如2016年,TOP50房企的銷售額集中度是35%,而到了2018年的集中度已經到了55%,這是大勢所趨。

而就碧桂園自身而言,碧桂園的創始人、董事會主席楊國強說,「中國城鎮化是一股不可逆的時代大潮,地產市場未來規模將仍然龐大」。

在這個「依然龐大」的市場里,房地產的未來在哪兒?不妨看看碧桂園在哪兒。

楊國強曾說過,「碧桂園有56%縣城,還沒去過」。

不過到了現在,這個數據又降了一降,截至2019年上半年,碧桂園業務遍布中國內地31個省區市、279個地級市、1235個縣/鎮區,也就是說,碧桂園又將自己在全國三級行政區的覆蓋范圍,又提升了3.4個百分點。

也就是說,即便是這個全國布局范圍最廣泛也最縱深的房企,仍有56.4%的縣城未涉足,仍有繼續拓展的空間,所以碧桂園在繼續下沉市場,楊國強三四五線城市的房地產市場繼續抱有信心。

畢竟,需求還是在的,國家在發力提升中國常住人口的城鎮化率,我們與發達國家相比,還有20個百分點的空間。如果按每提高一個百分點就有1400萬人轉入城鎮來計算,達成到80%的目標,至少涉及2.8億的農村人口。

也就是說,在城鎮化的角度來看,不僅能享受到城鎮化的紅利,而且在未來仍有一段不小的紅利期,更何況在很多「沒有房地產業」的縣城裡,碧桂園自然也受到當地居民的擁護。

除了三四五線城市,碧桂園還立足於自己的大本營,粵港澳大灣區在中國的城市群發展戰略中,無疑已經站穩了C位,尤其是深圳,最近也是風頭正盛,除了經濟特區,現在又有「中國特色社會主義先行示範區」加身,將「率先建設體現高質量發展要求的現代化經濟體系」。

而深耕大灣區多年而又重倉深圳的碧桂園,自然能夠借到東風。

克而瑞統計數據顯示,截至2018年底,碧桂園在粵港澳大灣區的土地儲備超過5000萬平方米,土儲貨值和土儲建面均位居Top1,遠超其他房企。

而目前,碧桂園在大灣區內的已獲取或潛在權益可售的資源合計達到了8986億元,其中位於深圳的已獲取的權益可售資源達到225億元,潛在權益可售資源約1961億元,而目標市場為深圳的已獲取權益可售資源約1155億元,潛在權益可售資源達到4144億元。

而在長三角,碧桂園也是位列土儲的第一梯隊,在長三角地區完成了26個城市的全覆蓋,在這一區域內,貨值超過5000億的公司僅三家,碧桂園就是其中之一。

有錢、有地,自然能為其業績增長提供長期助力。

03

三駕馬車

這兩年,越來越多的人在提及房地產的「天花板」,但是房地產的「天花板在哪兒、多高,卻沒有人能說得清。

不過這種說法背後,其實是一種危機意識,面對房地產所處的形勢,是進是退,總要有一個認識,到底拿什麼賭明天?

在房地產之外,大家都在找新的護城河,該砸錢的砸錢,該搶人的搶人,就是要找到突破口,作出點成績來。

最近,央視在就中國70年發展成就做直播,在8月20日的廣東篇中,用了節目的十分之一的時間,來介紹了廣東順德,而在順德的部分,主要向大家展示的是三款機器人:地磚鋪貼機器人、牆紙鋪貼機器人和內牆安裝機器人。

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這些機器人已經相當智能了,比如地磚機器人可以完成放砂漿和鋪地磚兩道工序,比人工要快三倍;牆紙機器人可以同時做到瞄準、鋪設和壓平;內牆安裝機器人,不僅可以獨立完成180kg左右的牆板安裝,誤差還不超過1毫米。

這三款機器人被稱為「建築工地新工友」,而這些「新工友」就來自碧桂園旗下的博智林機器人公司。

這些展示也僅是博智林建築機器人中的一小部分,實際上,博智林已經取得了遞交申請專利500項,開發出來的建築機器人30多款,而其中更有9款機器人已經在機器人園區隔壁的工地上應用了。

也就是說,這些機器人已經開始「給自己」蓋房子了,科技智能化的力量不可阻擋。

也就是一年的時間,地產龍頭開展多元化業務,研發建築機器人,與地產主業的協同效應,不難看出碧桂園前景可期。

這也是碧桂園追求的「未來」。

今年年初的時候,碧桂園開始明確地產、機器人和現代農業三大業務將成為拉動碧桂園增長的「三駕馬車」,而碧桂園也將是一家「為全世界創造美好生活產品的高科技綜合企業」。

機器人代表着高端製造,而農業則是基礎,一個「高端」,一個「土氣」,但二者又不是完全風馬牛不相及。碧桂園的農業是現代農業,楊國強所做的農業不是與農民爭利,而是在農業中注入科技和服務,打造一個科技型、平台型和國際型的農業體系。

如果用博智林的機器人來管理碧桂園的農業,也是順理成章。而話說回來,這些受到肯定的機器人不僅用於建築、農業,還將應用於餐飲、物業管理、醫療、智能家居、製造等多個領域,打造出來的是一個覆蓋機器人全產業鏈的生態圈。

最終,民生地產、機器人和農業,三個板塊不僅能借力,更能互補,三駕馬車更加齊整地奔向同一個方向。畢竟,「人們對美好生活的嚮往,是碧桂園的奮斗目標」。

而碧桂園,「奮斗在途」。

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