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继承?赠与?买卖?这三种房产过户差别巨大,这种方式更省钱

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继承?赠与?买卖?这三种房产过户差别巨大,这种方式更省钱

隨着房價不斷上漲,房產的價值越來越高。對於大多數普通家庭來說,房產是家庭最大的資產,這可是費盡畢生血汗錢換來的。對於老人來說,當自己離開時,都希望把自己的財產毫無保留傳承給子女,至少可以確保子女能夠住有所居,或者奠定基本的物質生活基礎。

不過,關於房產的傳承和分割問題一直困擾着大家。主要就是圍繞兩個焦點問題展開,一是房產分割如何做到不留後患?;二是房產傳承如何做到支出最少的稅費?事實上,之所以會出現這兩大問題,主要還是受到我們國人傳統思想影響。在發達國家,他們傳承房產的主要方式就是立遺囑,在生前就把房產分配安排得妥妥當當,很少有子女因為房產分割之事「對簿公堂」。

與發達國家不同的是,我們大多老人沒有立遺囑意識,子女們也難以啟齒。截止到現在,我國還沒有正式的遺產稅出台,僅有的遺產稅草案也沒有落地。在現有最新規定下,關於房產過戶給子女的方式主要有三種,即贈與、繼承、買賣。但近日國家發布的《關於個人取得有關收入適用個人所得應稅所得項目的公告》中,對房產贈與免徵個稅。當大家看到這個新規後犯嘀咕:那麼,房產過戶給子女,採取「贈與」方式是不是最省錢的過戶方式呢?下面,我們再把三種過戶方式比較一下,看看哪種方式最省事省錢?

继承?赠与?买卖?这三种房产过户差别巨大,这种方式更省钱
继承?赠与?买卖?这三种房产过户差别巨大,这种方式更省钱

第一種:在世時,贈與過戶

房產贈與,與我們日常活動中人與人之間贈送物品不一樣。在我國,房產劃歸為不動產,根據相關制度,房產贈與需要辦理相關手續,繳納相關稅費。在國家對贈與個稅免除後,贈與產生的稅費,由此前的4種變為3種,即公證費、契稅、評估費,繳納比例分別為房產評估值的1%、3%和0.25%。下面舉例說明:

假如1套評估值為200萬的房產,通過贈與方式過戶,需繳納公證費2萬、契稅6萬、評估費0.5萬,這三項費用合計為8.5萬,占房產總價值的4.25%。這筆稅費還是相當可觀的。在北上深等城市,一套價值大幾百萬上千萬的普通住宅,如果採用此種方式過戶,一套房子過戶費用差不多需要30-40萬。隨着未來還有可能上漲的房價,房產贈與過戶費用只多不少。

第二種:離世後,繼承過戶

就當前國內情況來說,老人的房產過戶給子女大都採用「離世後繼承」這種方式。但我們要知道,這種過戶方式非主動選擇,正如文章開始提到受國人觀念影響:一些老人認為,自己走後,房產反正都是留給子女的,所以不着急。還有一部分老人有顧慮,擔心把房產過早的過戶給子女會失去主動權,萬一子女不孝順、不管自己咋辦?作為子女,同樣難以啟齒,如果主動說出來,還可能被誤解為「惦記老人財產」,特別是子女比較多的家庭。

由於我們還沒有實行真正意義上的遺產稅,所以,「離世後繼承」過戶的辦理手續相對簡單。在稅費方面,只需繳納公證費與登記費兩種,總花費大概在幾百到幾千元不等。僅相當於贈與過戶費用的零頭。但這種過戶方式真的就適合大多數人嗎?未必。

離世後繼承過戶,主要產生兩個問題:一是子女較多的家庭,老人沒有或沒來得及立遺囑分配房產,子女之間可能會因為分配比例發生矛盾糾紛,即使子女獨立繼承,還需要其他符合條件的繼承人同意放棄繼承方可;二是在過戶時,當時雖只需交很少的錢,但如果子女已有住房,那麼這套繼承來的房子再轉賣就需繳納個稅,為房產差額的20%。

第三種:在世時,買賣過戶

凡是買賣過房產的人都有所了解,「在世買賣」過戶房產就是跟我們平常買賣交易房產一樣。稅費主要包括增值稅、契稅和個稅3種,其稅率跟房產交易總值、面積、套數和不動產證取得時間有關。繳納稅率如下:

取得不動產證滿2年,免交,不滿2年,為房產交易總價5.6%;:滿5年唯一房產,產證面積90平米以下,為房產交易總價1%,產證面積90平米以上,為房產交易總價1.5%,若為非唯一房產,為3%;個稅:分普通住宅和非普通住宅,分別為房產交易總價1%和2%。

為方便對比,同樣以200萬的房產為例,假定這套住宅為普通住宅,產證面積120平米,取得不動產證已超5年。按照交易規則,買賣交易產生的增值稅免交,契稅為3萬,個稅為2萬。買賣過戶產生的稅費共計5萬,其他還有如幾十元的登記費可忽略不計。這樣算下來,「買賣過戶」相比「贈與過戶」少繳納稅費大概在40%左右。隨着將來房產稅推出,交易環節稅費還會有進一步下降空間。

3種過戶方式比較總結

在新規下,通過對上面3種過戶方式分析比較發現:在生前「贈與過戶」雖取消了個稅,但其他稅費仍然較高,占房產總價值的4.25%,而看似最省事省錢的「離世後繼承」過戶若再次轉賣房產,需繳納房產差值20%的個稅,顯然不適合大多數人。而只有在世時買賣過戶,操作簡單且稅費相對最低。另外,老人賣掉房產後,不會使子女之間為分財產而反目,有利於家庭和諧。

文章來源:專聊房君

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