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房企老板的地产江湖四十年:弯腰就可以捡黄金的时代结束了

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房企老板的地产江湖四十年:弯腰就可以捡黄金的时代结束了

房企老板的地产江湖四十年:弯腰就可以捡黄金的时代结束了
房企老板的地产江湖四十年:弯腰就可以捡黄金的时代结束了

作者| 啟陽君

來源| 啟陽路4號

「不知道朱總理怎麼看住宅市場?」

1997年11月,朱鎔基總理到深圳調研,王石作為企業家代表參加總理座談會並匯報工作。機智的王石選擇的題目不是房地產,而是「分稅制前後對企業的影響」,這也是朱鎔基1993年力推的改革。朱鎔基聽得饒有興致,受此鼓舞,王石提了上述問題。

片刻沉默,朱鎔基反問:「如果取消福利房分配製,房地產行業能成為支柱產業嗎?」王石直接答道:「不能。」朱鎔基再反問:「如果金融市場開放,房地產行業還不能成為支柱產業嗎?」王石再次否定。朱鎔基又問:「消費信貸放開,還不行?」王石字斟句酌:「兩年內不行。」

這時,朱鎔基斬釘截鐵地說道:「我兩年內一定把住宅行業促成支柱產業。」看到朱鎔基如此堅決,王石答道:「既然總理說行,就一定能行。」

歷數中國樓市這40年,房地產市場歷經房改萌芽、黃金時代到白銀時代,結束了40年的福利分房,迎來了市場化的20年。房地產增加值占GDP的比重從1998年的4.0%上升到2017年的6.5%。這40年,樓市經歷一輪輪調控的「洗禮」,摸着石頭過河,房地產市場逐漸找到了定位,確定了「房住不炒」的時代命題。

這40年,多少地產商出場,造就了多少暴富神話,又有多少地產商離場,落得兩手空空,曲折離奇,集結成一首跌宕起伏的交響樂。

01 前奏

「膽子更大一點,步子更快一點」

古語雲:土地生萬物。

1998年,一份「房改」綱領性文件出台,實行近40年的福利分房制度從政策上退出歷史舞台,房地產市場化新時代開啟。此後,城市化狂飆突進,高樓林立,如雨後春筍,地產商風起雲涌。

而這份文件的出台醞釀了足足20年,可謂一波三折。

1978年,農民出身、17歲未穿過鞋的楊國強迎來了轉機。在哥哥楊國華的幫助下,進了房管所當施工員,做了一名普通的泥瓦匠,學習如何蓋房子,為日後創立碧桂園埋下了伏筆。為了感念哥哥當年的提攜之恩,成名之後的楊國強還捐資創辦了「國華紀念中學」。

「遍地茅草屋、到處棚戶房」是當時多數人的生活寫照。

1978年以前,住房由政府統一建設和分配,供給效率低。官方1977年底統計,全國190個城市人均居住面積僅為3.6平方米,而2016年,城鎮人均住房面積達36.6平方米。

針對全國普遍住房困難問題,這一年鄧小平提出,「解決住房問題,能不能路子寬些。」此後,鄧小平多次發表關於房地產的講話,拉開了房地產市場改革的序幕。

當時「住房商品化」仍是一個敏感問題,商品房市場悄然啟動,包括試點售房、提租補貼、出售公房等,然而,最終都失敗了。

在內地房地產市場改革發軔之際,香港房地產早已風生水起,地產商開始把目光投向了內地市場,並成為日後內地房產大講壇的座上賓和房地產起步發展的帶路人。香港「土地爺」霍英東則開了投資內地的先河,在改革開放前沿陣地的廣州,建設了第一家中外合資五星級賓館-廣州白天鵝賓館。白天鵝開業後人山人海,據說,開放首日,大堂撿到幾籮筐擠掉的鞋子,廁所共用掉了400卷廁紙。話說,鄧小平還對白天鵝的法國麵包念念不忘,1985年那次蒞臨白天鵝,還專門掏錢買了法國麵包帶回去。

在霍英東建白天鵝的同年,住建部的前身國家城市建設總局誕生,並主導了1979年的四城售房試點。1982年,新一輪售房試點配套「三三」制等補貼售房政策推出,到1985年底,試點推廣到全國160個城市和300個縣鎮。雖然試點卓有成效,但大量補貼增加了地方政府和職工單位的負擔,遭到了他們的強烈反對,1985年補貼售房被取消。

在房地產「商品化」試水同時,一批批國有地產商應運而生,比如招商蛇口、中海、中房集團、華遠等。中房集團成立於1981年,是中國最早成立的房地產企業,也是當時最大的房企。中房誕生前,中國城鎮多數是『自建房』,包括單位自建房和個人自建房,後來又發展為聯建模式,統建辦模式。中房把統建辦模式提升到住房開發企業模式,把單位自建變成『綜合開發、配套建設』,再把它賣給單位,單位再租賃給職工。中房集團原董事長、「中國房地產之父」孟曉蘇對鳳凰網財經表示,「中房開發房屋曾占全國房地產開發份額的五分之一,並承擔了全國住宅試點小區一半左右的任務。」

然而,2010年,國資委一紙央企「退房令」後,中房集團整體並入中交建集團。「把中房劃入施工類單位是一個失敗,全國缺乏一個類似』航空母艦『的企業引導市場,穩定房價。「孟曉蘇說道。

房企老板的地产江湖四十年:弯腰就可以捡黄金的时代结束了
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1983年的深圳羅湖區,施工人員在建築工地中謀劃藍圖。這里是深圳最早建成的城區。

在中房成立後的第三年,中國迎來了「企業家元年」,日後的企業大佬相繼出場。1984年,靠販賣玉米賺到的第一桶金的王石創辦了萬科的前身「現代科教儀器展銷中心」;柳傳志在中關村的一間傳達室內建立了聯想;張瑞敏上任青島日用電器廠廠長,海爾迎來新生;楊國強開始白手起家,自己拉業務;任志強加入華遠,開始與房地產結下不解之緣。

又是一個三年,房地產市場的轉折定格在了1987年那場不起眼的拍賣會。深圳市頂着「違憲」的責難,在深圳會堂公開拍出了新中國第一幅土地。第二年,全國人大會議通過了《憲法修正案》,刪去了《憲法》第十條第四款中「禁止土地出租」的規定,同時在該條款中增加了「土地的使用權可以依照法律的規定轉讓」內容。

這時的王石已嗅到了新的商機,現代科教儀器展銷中心完成股份制改造,更名為「萬科」,正式進軍房地產行業。1989年,萬科還派出考察團到香港見習,研究香港房地產市場運作經驗。此後,樣板房在萬科的天景花園項目得以實踐,炒樓花從香港傳入內地。

同為50後的王健林從部隊轉業,1989年主動請纓接手債台高築的西崗區住宅開發公司(後改制為萬達)。此前一年,全國住房制度改革工作會議首次召開,並再次進行了”房改」嘗試。這次的方案是通過提高工資,變住房實物分配為貨幣分配,提高租金促進售房。遺憾的是,這次房改遇到了「物價闖關」危機,職工紛紛提儲變現,提租補貼模式夭折。

1992年,鄧小平南巡提出「改革任重道遠」。「膽子更大一點,步子更快一點」,成了無人不知的街頭標語。這掀起了「92年」下海創業潮,大批政府官員、知識分子、鄉鎮幹部紛紛下海創業,包括陳東升、馮侖、潘石屹等企業家。一大批重量級房企應運而生,包括碧桂園、雅居樂、保利地產、綠地集團、寶能集團、金融街……北京從事房地產業的企業數從前一年的3700家暴增4.5倍,年底達到17000家。

1992年,全國房地產開發投資比1991年同期增長了117%,其中海南暴增211%。「1988年海南省和海南經濟特區成立掀起了『闖海潮』。但當時主要是炒地熱,而不是熱在住房上,炒來炒去都是炒地,沒有形成真正的商品。」孟曉蘇說道。

據《中國房地產市場年鑒(1996)》統計,海南房地產從1988年建省之初的每平米1350元飆漲到1993年上半年的每平米7500元。海南土地價格從1991年的每畝幾十萬躍升到1993年每畝最高達600多萬。

在房地產市場狂歡之時,1993年「國16條」橫空出世,開啟樓市調控先河,狂飆突進的中國房地產踩下了急剎車,海南首當其沖。國16條提出,嚴格控制信貸總規模、提高存貸利率和國債利率、限期收回違章拆借資金、削減基建投資、清理所有在建項目等16條政策措施。銀根全面收緊猶如釜底抽薪,海南房地產泡沫破滅。

海南全省「爛尾樓」高達600多棟,閒置土地18834公頃,積壓資金800億。海口1.3萬家房地產公司倒閉了95%。僅四大國有商業銀行的壞賬就高達300億元。不少銀行的不良資產率達到60%以上,僅建行一家,先後處置的不良房地產項目就達267個。「天涯,海角,爛尾樓」成了海南三大「景觀」。

房企老板的地产江湖四十年:弯腰就可以捡黄金的时代结束了
房企老板的地产江湖四十年:弯腰就可以捡黄金的时代结束了

海南淘金時的「萬通六君子」其中四位,從左至右:馮侖、易小迪、王功權、潘石屹

幸運的是,此前,在海南賺得第一桶金的「萬通六君子」在泡沫破滅前撤離了海南。馮侖對鳳凰網財經透露,他提前捕捉到了一些信息,「我從機關單位出來,很多同事的工作跟政策制定有關,我了解到一些信息,感覺會變,所以趕緊撤了。」

此後,「萬通六君子」各奔東西,馮侖和潘石屹北上,易小迪去了廣西,王啟富去了深圳……1995年3月,六兄弟進行了第一次分手,王啟富、潘石屹和易小迪離開。1998年,劉軍離開。2003年,王功權離開。「萬通六人「獨留馮侖。

北上的潘石屹和新婚妻子張欣在1995年創立了SOHO。「潘石屹當時決策非常機智,選擇了商業地產,沒有進住宅,不會有太大的政策風險。」馮侖說道。

萬通六君子上演「小別離」時,萬科已成功發行了B股,並四處「攻城略地」。然而,好景不長,王石很快遇到了上市後的第一個「煩惱」。1994年,君萬之爭爆發,萬科第一次遭遇「野蠻人」入侵。王石果斷採取了系列「反擊」措施,首先,通過停牌贏得時間,阻擊君安等人的「老鼠倉」。同時,瓦解被君安拉攏的其他股東和企圖改組萬科的聯盟。僅僅7天時間,雙方交鋒結束,王石勝出。

1994年也被稱為房改決策年。君萬之爭結束後的第3個月,多個政策文件發布,尤其是《關於深化城鎮住房制度改革的決定》提出穩步出售公有住房,又一次「房改」提上日程。然而,這項改革被扣上了「變賣國有資產」的帽子,最終不得不戛然而止。

1996年,在住宅被確立為經濟新增長點的這一年,房地產市場觸底反彈,成功操盤了珠島花園項目,為中達集團淨賺2億的許家印離開了老東家,創立了恆大。第二年,恆大首個開發項目金碧花園首期開盤當日售罄,創下當時廣州樓市銷售的奇跡,許家印名聲不脛而走。

粵派開發商再添一枚干將,東鄰的閩系房企也不甘示弱,泰禾、陽光城、金輝、中駿等陸續成立。30歲的黃其森毅然離開了體制內,在福建創建了泰禾,並先後在福州開發了天元花園、天元美樹館等眾多知名樓盤,一舉奠定了其在閩系房企的江湖地位。「黃其森本人是一個工作狂,愛好就是工作,幾乎是007。閩系房企敢拼、敢幹,有自己的圈子,也有些激進,所以,後來也出現了一些資金問題。」一位房企高管這樣評價道。

房企老板的地产江湖四十年:弯腰就可以捡黄金的时代结束了
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1998年7月22日的人民日報刊發了《關於進一步深化城鎮住房制度改革,加快住房建設的通知》,資料圖。

時間很快跨步到了1998年。這時正值亞洲金融危機,國內陷入外需低迷、內需不足、產能過剩等困境。1998年3月,新上任的朱鎔基總理指出,「住房的建設,將要成為中國經濟的新增長點。」同年7月,具有里程碑意義的23號文發布,提出了以停止住房實物分配、逐步實行住房分配貨幣化為核心,配套改革住房建設、供應、金融辦法,發展住房交易市場,加快住房建設的改革目標。

此後,中國正式步入房地產市場化時代。這時的中國房地產市場,粵商、閩系、京派、渝企自成一派,群雄割據,各領風騷。

「房改之後,住房、汽車及其關聯的基礎設施建設,作為國民經濟的新增長點,有力拉動了中國經濟20年的發展。其中房地產業拉動了100多個產業的發展,經濟總量每兩年超越一個國家,並達到了世界第二位。」孟曉蘇說道。

不過,他也有憂慮,「房改任務還有好多沒完成,房改所指明的市場經濟改革方向在調控中經常發生迷離。」

02 間奏

「攢錢的速度永遠趕不上漲價的速度」

柳暗花明又一村。

2008年的全球金融海嘯猶如當年的暴雪,讓原本一路狂奔的中國樓市來了一場徹骨寒。然而,「4萬億」刺激計劃出台,中國樓市打了一場漂亮的翻身仗。

1998年,SOHO中國的第一個項目——SOHO現代城正式銷售。起初這個項目進展並不順利,售樓大廳門可羅雀。無奈的潘石屹找來了中國房地產中介行業的「鼻祖」-鄧智仁操盤,然而,還是不見起色。後來,雙方交惡,從珠穆朗瑪峰營地下來的潘石屹忍着頭痛寫了一封名為《現代城的四個銷售副總監被高薪挖跑了》的公開信,引發軒然大波。潘石屹和SOHO現代城一時名聲聒噪,此後連續兩年獲得北京房地產單體項目的銷售冠軍。

有業內分析將SOHO現代城的成功歸結於這場漂亮的「公關戰」,也有觀點認為是房改初見成效的佐證。

由於受居民消費習慣影響,房改後的前幾年購房並不踴躍。後來,中央採取了各種刺激政策,比如降息、提高首付、提高貸款額度等,市場開始真正活躍起來了。

「一開始我們提出住房抵押貸款,老百姓也不願意借。我們就到處去做工作,包括給銀行行長們和老百姓」,孟曉蘇回憶道,「顧雲昌編了一個中國老太太和美國老太太在天堂對話的故事。』中國老太太死了到天堂里碰到美國老太太,一聊發現,中國老太太攢了一輩子錢沒買房,美國老太太住了一輩子房剛還清錢。中國老太太發現虧大了。『這個故事一下讓老百姓明白了,可以先買房,再慢慢還錢。」

1999年,市場逐漸轉暖。全國房地產開發投資2952億元,比上年同比增17.9%。2000年的「五一」,華南碧桂園開盤更是蔚然大觀。九條看樓專線,上百部大巴一齊開動,看樓車連成長龍,售樓廳、樣板房人山人海。華南碧桂園一舉成名,也帶動整個華南板塊進入高速發展期。

同在華南的萬科這一年找到了新的財主——華潤。2000年8月,深特發簽署股權轉讓協議,將其持有的萬科國有法人股全部轉讓給華潤。股權轉讓後,華潤集團及其關聯企業以15.08%的股權份額成為萬科第一大股東。華潤入主後曾想一舉拿到絕對控制權,但定增方案失敗,萬科股權分散的問題並未改變。這為後來的「寶萬之爭」埋下了伏筆。

「當時的王石對資本市場並沒有那麼深的認識。萬科在20年前獨樹一幟,這主要源於王石。他倡導職業經理人文化,作為創始人,他放棄了股份,寧可讓內部人管控公司,但這也導致了後面的問題。」一位萬科高管對鳳凰網財經表示。

遙想1991年,萬科A深交所掛牌,第一支地產股的誕生,並帶來了一波房企上市小高潮。然而,1993年那次調控摁下了房企上市的「暫停鍵」。一直到2001年3月,北京天鴻寶業在上交所掛牌上市,長達八年之久的房地產公司上市禁令全面解凍。

同年,金地集團、新城控股和天房發展也陸續上市,此後,資本市場迎來了近10年的房企上市大潮。期間的2006年,還掀起了一波「內地赴港上市潮」,這批名單中包括碧桂園、遠洋地產、SOHO中國等。

一個個富豪就此誕生。從2002年開始,房地產商的名字頻繁「霸占」富豪榜,如2009年的胡潤富豪榜前10位的富豪中,有8位的主業為房地產開發或涉足房地產業。而在前100位富豪中有51位涉及房地產領域。

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遭遇抵制的溫州炒房團 來源:資料圖

2003年,房地產圈中新起了「炒房團」和「地王」兩個名詞。說到炒房團自然繞不開開山「鼻祖」溫州炒房團,據當時媒體報道,溫州炒房團包三架飛機看房,深圳新龍崗商業中心二期的商鋪開售當天,被溫州人包攬上百套。數年內,溫州炒房團所到之處,房價一路狂飆,足跡遍布北京、上海、深圳、成都、海南等15省市。

而「地王」的誕生則源於2002年國土資源部頒發的11號令。「招拍掛」誕生並逐漸成為土地有償出讓的主要方式,「價高者得」成為新的土地游戲,「土地財政」登上歷史舞台。尤其是2004年的「831大限」,土地協議出讓制度退出,「招拍掛」一路扶搖直上。

2004年,中國房地產行業迎來了首家年銷售額突破百億的房企——合生創展。後來連續多年霸占榜首的萬科這年的銷售額為91.6億。地產商「豐收」的背後,關於房地產泡沫話題也甚囂塵上,「房奴」一詞盛行。此前一年,18號文發布首次明確房地產的國民經濟支柱地位,效果立竿見影,房地產投資增速呈連年20%甚至30%的增長態勢。

經歷2003年、2004年大幅擴張、高價拿地後,孫宏斌的順馳走到了危機關頭,在上市計劃被擱淺後無奈於2006年賣身路勁。「孫宏斌拿地不問價,他只問付款方式。比如這個地10個億,別人認為只值6個億,老孫10個億就拿了。地價高過了別人的售價,麵粉貴過麵包。」一位孫宏斌的合作夥伴向鳳凰網財經透露。曾幾何時,孫宏斌豪情壯志,在2003年的博鰲亞洲論壇上還叫板王石,稱順馳要做全國第一。這一年,順馳在天津的市場份額也上升到15%,足見其野心。同時,孫宏斌還在這年創辦了融創中國。「他並不是』另起爐灶『或預料到危機提前作準備,順馳定位剛需,融創定位是高端,融創更像是順馳下面一個子公司。」上述合作夥伴稱。

順馳為何「倒下」?當時的大背景是房地產政策由刺激轉向收緊,2004年,央行進入了加息周期,2005年,舊國八條、新國八條、國六條、國15條等相繼出台,調控力度空前。然而,這輪調控並未扼制房價上漲的大勢,房價在2005年下半年增速短暫放緩後2006年再次反彈,這次狂歡一直延續到全球金融危機的「前夕」。

2007年,地產商業績再達制高點,樓市股市齊歡騰。10大房企躋身「百億俱樂部」,包括萬科、中海、保利、富力、碧桂園、綠地、合生、龍湖、綠城、雅居樂地產等。這一年10月16日,上證指數最高達到6124.04點,成為上證指數歷史以來的最高點位。

山雨欲來風滿樓。

一些敏銳的地產商已察覺異常。2008年3月,潘石屹斷言,「房地產業將在百天之內產生巨變。」

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2008年雷曼兄弟倒閉,引發全球金融海嘯

2007年,美國次貸危機爆發並迅速蔓延,最終引發了2008年的全球金融海嘯。為規避次貸危機影響,央行在2007年已上調存款准備金率多達10次,上調存貸款利率6次。9月27發布了「二套房貸首付4成、利率1.1倍」新規,這被業界稱為「壓垮駱駝的最後一根稻草」,房地產市場年底轉入低迷。

2008年,房地產進入「寒冬」,降價、退房、土地流拍、退地、關店、錢荒成為了這一年的關鍵詞。從數據來看,全國商品房銷售面積同比下降19.7%,這是近十年來的銷售首次出現負增長。

前兩年四處「攻城略地」的恆大差點倒在了這一波。2008年,上市被擱淺的恆大正趕上多個項目預售期,許家印急於回籠資金「解渴」。他找到了香港地產大佬鄭裕彤,這次談判持續了三個月,為了取得鄭裕彤的信任,許家印每周都要和鄭裕彤吃一次飯,並去鄭家打牌。功夫不負有心人,恆大最終順利拿到了鄭裕彤、美林銀行和德意志銀行等5.06億美元融資。這一年「十一」黃金周,恆大將各地18個樓盤進行集中開盤,85折促銷,還在幾個重點樓盤請明星造勢,很快回籠了47.9億元資金。

2008年,恆大銷售額突破百億大關,首次躋身房企百億俱樂部,許家印徹底打了一場翻身仗。除了高超的營銷策略,許家印更應感謝的或許是年末的系列政策紅利。臨近年末,一系列免稅、降息、降准、降首付比等救市政策出台。11月的國常會再次「放大招」,確定了進一步擴大內需、促進經濟增長的十項措施,包括加快建設保障性安居工程、加快農村基礎設施建設和加快鐵路、公路和機場等重大基礎設施建設等。初步匡算,實施這十大措施,到2010年底約需投資4萬億元,故此被外界解讀為「4萬億計劃」。

「當年拿到4萬億不知道幹嘛,只能投房地產。」吳敬璉說道。

從2007年9·27提高二套首付比以及六連加息,2008年10·22救市和5次降息再到「4萬億計劃」,樓市上演政策大逆轉。房價在2009年強勢反彈,「搶地」成了這年地產商的首要任務,一個個地王再次誕生。

尤其是央企、國企和大房企大肆拿地囤地,毫不手軟。比如廣州亞運村開拍,鏖戰47輪,最終富力、雅居樂、碧桂園組成的民企聯合體最終以255億元拿下該地塊,這個總價地王紀錄一直保持了7年。2016年,招商蛇口和華僑城聯合體310億競得深圳新會展中心商業地塊,這個記錄終被打破。

另一家自稱「小房企」的方興地產(後改名為中國金茂)2009年以40.6億元拿下北京東四環廣渠門地塊,刷新了北京總價和樓面價雙料地王的紀錄。它的對手是萬科、保利、華潤、遠洋、中信、華遠、金融街、首開、SOHO中國等。價格抬至36.7億元時,遠洋退出了,最終留下保利和方興「一較高下」。當價格突破40億大關時,萬科北京總經理毛大慶直呼「瘋了」,潘石屹則跳起來大喊,「你牛!」

這一年,電視劇「蝸居」熱映,大都市和房子牽動着劇情的起伏,「攢錢的速度永遠趕不上漲價的速度」成了經典台詞。劇中從名牌大學畢業到江州(上海)打拚的海萍夢想是「買一套兩室一廳的房子,價格大概是80多萬」。當時,海萍的角色引來罵聲一片,觀眾指責她虛榮,能力不強卻心比天高,房子把她逼瘋了,成了一個抱怨丈夫、找父母要錢的人。在劇中她為自己辯解:一個女人結婚的時候,連房子、婚禮、戒指都不要,你能說她虛榮嗎?她只不過是想把女兒接過來,想給女兒一個自己的家。

十年後,再看《蝸居》,海萍已「泯為眾人」。

03 高潮

「人人彎腰就可以撿到黃金的時代結束了」

潮起潮落,潮落潮起。

2014年6月人民日報刊發的《我國樓市進入「白銀時代」》一文寫道,「房地產已經度過了最黃金的歲月,但也絕不是就要撞上冰山的泰坦尼克號。只不過,人人彎腰就可以撿到黃金的時代結束了,房地產進入了白銀時代。」文章的作者是郁亮。白銀時代真的來了嗎?郁亮的定論可能為時尚早。

從2009年這一輪開始,中國樓市上演「蹺蹺板」游戲,調控和房價輪流站在上風,房地產市場走向「周期論」。

2009年,遠在千里的迪拜樓市遭受重創。受債務危機沖擊,迪拜樓市開始跳水,房價近乎腰斬,超400個工程被迫取消或停工。這給當時正如火如荼的中國樓市敲了一次警鍾。

年底,房地產政策突然收緊,一直延續到2012年2月。這期間個人住房轉讓營業稅免徵從2年恢復到5年,提高首付比、准備金、市場基礎利率、限購、擴大房產稅試點、上調公積金貸款利率等,國五條,國十一條發布、新國十條、新國八條等陸續出台。

然而,房價漲幅並未立即掉頭,尤其在2010年調控政策密集出台的這一年,房價漲幅達到了新一輪高峰。全國首家千億房企在這一年誕生—萬科,當年銷售額達到1081.6億。

曾經拿地不手軟的央企這年卻遭遇了「重創」。2010年兩會期間,「央企推高房價」話題引發熱議。3月,遠洋地產以40.8億元競得北京朝陽一地塊刷新單價地王紀錄,很快中信地產以52.4億元奪得北京大興一地塊刷新北京總價地王,當日下午,世博宏業競得海淀一地塊刷新遠洋地產的單價地王紀錄。一天拍出三地王後的第3天,國資委召開新聞發布會,宣布除16家以房地產為主業的中央企業外,78家不以房地產為主業的央企要退出房地產業務。

這就是有名的央企「退房令」。此後,多家央企旗下房地產公司進行股權掛牌轉讓。中石油下屬房地產公司北京都市聖景房地產100%股權進行公開掛牌轉讓,成為第一家將子公司100%股權轉讓的央企。

2011年,加息、上調存款准備金率、限購令、限價令等調控政策接踵而至,開發商的日子捉襟見肘,降價和維權房鬧輪番上演。「我從北京到上海,一下火車,無數個電話打來,都是需要救一把的開發商。現在很多開發商就差那麼一口氣。資金接上來了就活了。」潘石屹曾這樣談到當時的情景。

房企老板的地产江湖四十年:弯腰就可以捡黄金的时代结束了
房企老板的地产江湖四十年:弯腰就可以捡黄金的时代结束了

鄂爾多斯「鬼城」康巴什在建樓盤,來源:資料圖

最典型的是「鬼城」鄂爾多斯。這個曾依靠「羊煤土氣」創造了造富神話的城市進入2011年經濟回落,資源型城市面臨着轉型之痛,民間資金鏈斷裂,銀行貸不出錢了,樓盤成了「爛尾樓」。「鄂爾多斯是一座現代化的空城,作為100萬人新家的康巴什新區鮮有人居住,15分鍾內不見一個行人,駛過的汽車不到10輛」。美國時代雜志這樣寫道。

這一年,「缺課多年」的保障房建設終於大規模啟動,提出「十二五」期間要建3600萬套城鎮保障性住房。早在2004年18號文提出「大多數家庭購買或租賃商品房」後,保障房供給進入停滯期。直到2008年,「建設保障性安居工程」被列為「四萬億」計劃首項,保障房建設才開啟。「房改課題組提出的是商品房和保障房雙軌並行的住房制度,但後來保障房建設延誤了整整12年。」孟曉蘇說道。

2013年,房地產市場再次迎來「復興」。這一年,房企「千億軍團」擴容至7家,萬科穩坐榜首,其次是綠地、保利、萬達、中海和碧桂園。緣何復興?2012年2月後,房地產就已迎來寬松的政策環境,兩次降准和降息後,原本處於低谷的房地產市場在年末翹尾,這種火爆行情延續到2013全年,全國商品住宅新開工出現峰值。

這一年,中國房企開始大規模出海。復興國際斥資7.25億美元買下了紐約曼哈頓摩根大廈第一樓,富力地產耗資85億美元收購了馬來西亞新山市一副地塊。「我們感興趣的是中國人多的地方,你不去賺,這部分錢就被外國人賺走了。中國由於各種因素,有大量的移民,這個市場很大。」綠地董事長張玉良曾這樣解釋「房企出海」緣由。

然而,房地產市場從來不是「風平浪靜」,從來不缺「反轉」波瀾起伏的劇情。在央行「放水」第二年,政策調整收緊,2014年,新國五條、漢七條、央五條等調控政策出台,提高首付、限購等收緊措施接踵而至。國土資源部還發文要求,供求緊張的城市務必做到年內不再出「地王」。

這一次,開發商終於頂不住了,降價潮從杭州逐漸向全國蔓延,房地產市場量價齊跌,有業內人士將這一年稱為房地產步入下行通道的元年。」2014年、2015年出現了房地產投資從20%左右兩年時間一路下滑到了1%,出現了2015、2016年的產能過剩。「孟曉蘇說道。

統計局公布2014年的70城新建商品住宅價格指數顯示,從5月起連續7個月環比下跌,其中8月環比跌幅1.2%,創近10年最大跌幅,量價齊跌成為2014年的「主旋律」。這一年,萬科坐穩多年的榜首之位被綠地以2408億的銷售額「搶」走了。

頂不住壓力的房地產政策悄悄松綁,「分類調控」首次出現在政府工作報告中。2014年6月27日,呼和浩特正式發文宣布取消限購,成為全國首個取消限購的城市,多米諾骨牌被打開。早在2010年全國啟動限購以來,共有46個城市實施限購,直到2014年末,除北上廣深一線城市和三亞外,其餘城市都陸續取消了限購。此後包括放寬限貸、下調金融機構存款准備金率、下調首付比、交易稅收優惠、調整限外令等寬松政策陸續出台,寬松環境一直持續到2016年6月。

可惜的是,心急的宋衛平未等到「市場回春」就提前「撤出」了。

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2014年5月23日,綠城融創股權洽購新聞發布會上的宋衛平和孫宏斌

2014年,宋衛平的綠城陷入資金泥淖,最初,他選中了孫宏斌。然而,「聯誼」不到半年卻爆發了「宋孫之爭」,雙方激戰一個月後,合作以失敗告終。此後,宋衛平又將旗下股權「二嫁」給中交集團,完成了綠城的交割。

而在收購綠城受阻後,「殺伐果斷」的孫宏斌又轉向了佳兆業和雨潤集團,最終仍以失敗告終。經此一戰,孫宏斌獲得了「收購狂人」的稱號。「融創的擴張收購和孫宏斌性格、企業戰略以及他對行業長期看好有關,也跟融創穿上了紅舞鞋不能停下來有關系。高負債率的公司是不能停的,速度是不能隨便降的。」一位業內人士這樣評價道。

樓市寒冬,地產股萎靡不振,「野蠻人」乘虛而入。早在2014年3月,郁亮在萬科春季例會上就警示「野蠻人」三五成群來敲門。以安邦、生命人壽為首的險資開始向地產股發起「進攻」,尤其是金地股權之爭在2014年達到高潮。

早在2013年,生命人壽就逐漸增持金地股份,第一輪以第一大股東福田投資反撲結束,第二輪,安邦系加入暗戰致使金地股權之爭升級,安邦系和生命人壽雙方「你來我往」增持金地股份持續整整一年,一直到2014年底平息。最終,生命人壽持有金地股權達到29.9%穩坐第一大股東之位,安邦系排名其後。為何安邦系「敗下陣來」?有分析稱,魚和熊掌不可兼得。在安邦系與生命人壽暗戰同時,另一隻手伸向了金融街,僅2014年內,安邦及一致行動人就四次舉牌金融街。

險資「野蠻人」本色在2014年初露端倪後,2015年達到高峰。據中房網統計,截止2015年底,全國196家A股、H股上市房企中,有41家前十大股東中存險資身影。一直2016年11月,保監會向各保險集團、機構和公司下發「自查令」,險資活躍度才降低。

市場上曾有種聲音,樓市和股市是一個「蹺蹺板」。而2015年股災驚醒「A股夢中人」,從開年牛市一路狂奔到5178點,緊接着進入「花千股」時代,跌跌不休。而房地產市場卻一改2014年頹勢,強勢反攻,房價節節攀升。繼2013年後,地王一詞在2015年頻繁見諸報端,2016年樓市迎來了新一輪」高潮「,甚至比前幾輪更猛烈些,一些城市房價在兩年內翻番。

很多總結提到,樓市再次「狂歡」的一大原因是「去庫存」相關刺激政策,比如2014年的「930」、2015年的「330」、2015年的「930」和2016年的「217」四項刺激組合拳。2015年召開的中央經濟工作會議,明確了「化解房地產庫存」是2016年經濟工作的「五大任務」之一。一直到2018年的政府工作報告中總結道,三四線城市商品住宅去庫存取得明顯成效。這一輪去庫存才「壽終正寢」。

「房價高漲不是房改帶來的直接結果,其背後的推手是供求關系、貨幣超發、土地財政、投資渠道不足等多種因素交互催發。」全國房地產商會聯盟主席顧雲昌曾說道。

任澤平則在《房地產周期論》中提到,什麼決定房地產周期?長期看人口,中期看土地,短期看金融。

04 尾聲

「活下去」

春江水「寒」鴨先知。

2018年,萬科的秋季例會原本是再普通不過的一次會。然而,不經意間流出的會議現場照片,尤其是赫然出現的紅底白字標語——「活下去」,一時引發熱議。

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2018年萬科秋季例會大屏上赫然寫着「活下去」三個字

房企已步入「生死邊緣」?實際上,一面宣稱「活下去」的萬科,一面加快並購、拿地快准狠,這也是多數頭部房企的寫照,而「活下去」命題更多留給了一些高槓杆大房企和多數中小房企。

2016年,「多元化」成為房企的年度主題詞,從巨頭的改名可見一斑。巨頭們扎堆改名去「地產化」,恆大地產改名「中國恆大集團」,遠洋地產改名「遠洋集團」,「萬達商業地產」更名為「萬達商業管理集團」,保利地產更名「保利發展控股」……

這一切,要從「930」說起。

2016年的「930」是一個分水嶺,以北京發布樓市調控新政為首拉開了全國新一輪調控序幕,房地產進入史上最嚴最密集調控時代,包括限購、限售、限貸、限價、限商、限企、限地,提首付、上調房貸利率、增加土地供應和發展租賃市場等,僅2018年,調控次數高達400餘次。尤其是2016年底的中央經濟工作會議首次提出「房子是用來住的,不是用來炒的」,開啟了「房住不炒」新時代命題。

不過,這一輪調控初期並未取得立杆見影的效果,而是按下葫蘆起來瓢。業內分析認為,在「緊」政策中夾雜着去庫存、棚改、人才大戰等「松」政策,所以,房價「此起彼伏」,甚至曾出現恐慌性購房和報復性反彈。各地房價在這一輪調控中分化尤其嚴重,2016年以一二線城市為主出現暴漲,2017年三四線城市甚至地級市再次領漲一波,2018年二線城市補漲了一輪後又「偃旗息鼓」,2019年春節後熱點城市再現「小陽春」,一直到今年二季度後,全國房價才整體進入平穩狀態。

被調控多次”洗禮「的地產商,這次卻提前做了准備。

「這一輪調控史無前例,地產商開始尋找轉型出路。目前為止,還沒有轉型成功案例,各家都在轉型的路上。」一位房地產資深人士對鳳凰網財經分析道。「以萬科為例,萬科成立初期走的是多元化發展道路,後來砍掉副業專注做房地產。這一輪調控初期,萬科又提出多元化發展。事實證明轉型並不成功,近年,萬科開始反思多元化轉型探索回歸專業化。」

行業洗牌加劇,房企上演」並購重組大戲「。2018年,攜150億馳援樂視後的孫宏斌轉身又收購萬達文旅項目;萬科豪擲551億收購廣信資產包;保利地產合並保利置業;融信收購海亮……大者愈大,強者恆強。中國房地產TOP10研究組」發布《2019中國房地產百強企業研究報告》顯示,截止2018年,百強企業銷售額市場份額快速上升至58.1%,較上年提高10.6個百分點。

「中小房企分化從2008年那一輪調控開始,2014年那一輪分化日益突出,這一輪,中小房企的日子更難過,未來集中度還會更高。」一位中小房企地產商說道。

「集中度越來越高肯定是趨勢。”一位頭部房企高管說道。不過,他最關注的是Top100里的企業誰會倒閉,誰被並購。」一些房企已經不是賣地,而是賣股權了。關鍵是你想斷臂求生時,是否能斷壁求生,有一些想斷臂沒人買、沒人接,那就麻煩了。」

王健林則扮演了「壯士斷腕」的角色,從「買買買」變身「賣賣賣」,這一轉折始於2017年6月。據《第一財經》報道,前銀監會大行監管部此前電話通知「要求提供對海航、安邦、萬達、復星和浙江羅森內里投資公司的境外投資借款情況及風險分析,並重點關注所涉及並購貸款、內保外貸等跨境業務風險情況」。

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2017年7月19日,萬達、融創和富力戰略簽約儀式上,王健林、孫宏斌、李思廉舉杯慶祝簽約完成

傳聞四起,萬達遭遇2017年以來資本市場最大規模的「股債雙殺」。後來,有了萬達和融創「聯袂主演」的「世紀收購」案。「白衣騎士」孫宏斌再次出場,按照公告,萬達將把高達632億的資產轉讓給融創。然而到了簽約發布會當天,富力突然闖入。發布會前,三位房企大佬辦公室還傳出爭吵和摔杯子聲音。最終,萬達和融創「雙人舞」變成了萬達、融創、富力「三角戲」,「我們是三贏」王健林、孫宏斌和李思廉異口同聲。孫宏斌在發布會上自爆這是「這一輩子第一次年稿」,李思廉連嘆,「放眼全球,這樣低價的收購機會百年難遇。」

最終,萬達把13個文旅項目和77家酒店賣給融創,融創再將77家酒店打六折轉手富力,富力支付現金款。看似融創成了冤大頭,實則孫宏斌既獲得了文旅,又獲得了現金流,一切似乎正合他意。「孫宏斌是一個肚裡長牙的人。他表面上對誰都挺客氣的,笑呵呵的,其實肚裡特別有數,狠勁藏在內心,不留在嘴上。」一位接近孫宏斌的人士對鳳凰網財經說道。

在孫宏斌收獲萬達文旅項目的這一年,另一場規模最大、斗爭最激烈的資本大戲終落下帷幕。2017年1月,萬科發布公告,萬科第二大股東華潤,擬將所持15.31%股份悉數轉讓於地方國企深圳市地鐵集團。交易完成後,深圳地鐵持有萬科15.31%股份,取代華潤正式成為萬科第二大股東。歷時兩年多,萬科、寶能系、華潤、恆大、安邦、深鐵參與其中,堪稱是中國A股市場公司並購大戰的「經典」案例。

為何寶萬之爭升級?「第一,王石當年在做股改的時候並未意識到資本市場能發展到盡頭的程度,當時的認知是有局限性的。第二,這可能是兩種不同企業價值觀的爭奪。王石並非一定要當董事長,但他不希望別人把企業帶到另一個發展方向,成為純粹賺錢的機器。所以,當面臨『敲門人』時,王石反映過激。他很剛,很少有中國人傳統的事故和圓滑,直得有點過,比如當時對姚振華直接表示『不歡迎』,所以,才發展到今天的地步。」一位萬科前高管對鳳凰網財經表示。

寶萬之爭結束的第二年,棚改貨幣化政策收緊,三四線城市樓市降溫,房價出現下滑。棚改貨幣安置推廣階段是棚改高速發展時期,PSL、政策性銀行棚改專項貸款3年為棚改提供了超過3萬億資金,拉動了三四線商品房購買需求,是三四線城市去庫存的重要推手。「2015年,棚改補償模式由實物貨幣安置並重轉向貨幣安置優先,棚改進入2.0階段。從去年開始,貨幣化安置收緊,原本政府准備拆遷的范圍縮小了,項目進度放緩了。目前,棚改有了新的提法,即舊城改造。我們市今年棚改項目相對2018年基本腰斬了。」一位四線城市地方開發商說道。

這位開發商還提到,目前,Top100以後的房企生存壓力非常大,融不到資,根本不敢拿地,融到資了利潤空間也有限。「特別是信託收緊之後,房企想加槓杆都很難。中小房企一般很難從銀行貸款,多數靠信託渠道獲得資金,資金成本一般在15%左右,而從銀行貸款的大房企融資成本為7%至8%。如果行情不好,幾乎就賺不到錢,也沒有玩下去的必要了。」

中國法院網顯示,今年以來已有超350家房企宣布破產,其中包括曾經的「爛尾樓改造專家」銀億集團,目前已申請破產重整,這個曾躋身「中國民營企業500強」潰敗。在2010年胡潤百富榜上,銀億創始人熊續強還以90億元資產成為「寧波首富」。

「今年是從業以來遇到資金壓力最大的一次。樓市寒冬更多說的是開發商寒冬。」多位房企從業者提到。

「現在是深秋還沒到寒冬。」馮侖說道, 「『斷水斷電』後,資金要流入房地產很難。」

7月30日,中共中央政治局會議首次強調「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」。今年以來,房地產加碼金融領域的調控,涉房貸款調控力度持續升級。5月,銀保監會發布23號文,重申對房地產信託融資亂象的整治。7月,發改委發布通知,限制房企海外發債只能用於償還一年內債務。緊接着,央行要求銀行進一步優化調整信貸結構,「點名」房地產行業占用信貸資源依然較多。有消息稱,監管部門向部分銀行「窗口指導」控制房地產貸款規模。8月,銀保監會提到,將在32個城市開展包括房地產業務授信政策執行、房地產開發貸款管理、個人住房貸款管理情況等方面銀行房地產業務專項檢查工作。

克爾瑞數據顯示,70家重點房企融資成本在上半年繼續上升至7.04%,截至2019年上半年,174家房企總有息負債規模為76654億元,較期初增長了10.69%。Wind數據顯示,內地房企在2017年、2018年的海外債券到期額分別為212.65億美元、246.47億美元,而2019年這一數據猛增至475.66億美元,借新還舊壓力增大。

「不僅是中小房企,高槓杆的大房企風險會更大,一些龍頭房企已經開始降價了。這一輪,即使是龍頭房企倒下,我也不會覺得奇怪。」一位資深房地產高管說道。

馮侖提醒同行「戒之在貪」,「這個行業已從一線明星變成了三線明星甚至四線明星。」

多家研究機構統計數據顯示,近期,房地產市場持續轉冷,重點監測城市新房成交量持續走低,二手房成交量處於下行通道,與此同時,土地市場成交也量價齊跌,土地溢價率持續下降。

一位二線城市中介人員向鳳凰網財經透露,「從去年下半年開始,看房的人少了很多,二手房已出現了降價潮。2016年,我最高一個月平均簽6、7單,現在只有1單。原來我們團隊有100多個人,現在只有三四十人了。一條街上,中介店鋪5家關了有2家。」

「今年5月開始,北京一些二手房賣家主動降價,幾萬到上百萬不等,主要看總價。看房的人也變少了,成交量也有所下滑。不過,只是穩中有降,還沒到2014年市場低迷的程度。」一位北京中介人員說道。

樓市寒冬來了嗎?

「房地產步入存量時代已經提了很多年了。北上廣深早在十年前二手房交易量就超過一手房了,今年大概有30個城市,二手房交易量超過一手房了。開發商可能還沒醒過來,老是抱着刺激經濟的幻想,那個時代已經過去了。」景暉智庫首席經濟學家胡景暉這樣說道。

馮侖則認為,房地產已進入後開發時代,房企依然有很多機遇,比如寫字樓、商業、酒店度假、醫療健康、物流倉儲、教育研發,再加上政府物業、公共物業等領域可以探索。

一些房企大佬則向鳳凰網財經表達了相反的看法,「當前,房地產行業並非完全市場化,現在的情況不能反映它真實的情況。如果放開調控,市場會怎麼走。房地產市場是市場經濟的一部分,中國經濟的發展很長一段時間將離不開它,它也是實體經濟一部分。」

未來,中國樓市何去何從?回望過去40年,一個狂飆突進的暴利時代結束了,將逐漸回歸穩健。

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